Способы владения недвижимостью в Таиланде. Коротко о главном.

1. Лизинговый договор

Согласно законодательству Королевства Таиланда, иностранное физическое или юридическое лицо не имеет права владеть землей напрямую. Однако закон позволяет иностранцам брать землю в аренду на срок до 30 лет с регистрацией контракта в Земельном Департаменте. Обычно такие контракты предусматривают возможность двукратной пролонгации, каждый раз максимум на 30 лет, таким образом, законно лизинговый контракт может быть оформлен на период до 90 лет. Данная схема с успехом используется при покупке вилл, домов. Земля оформляется в долгосрочную аренду по вышеописанной схеме, а сам дом (строение) оформляется на имя иностранного владельца, что является дополнительной гарантией. При оформлении объекта на физическое лицо, выдается так называемый Хауз Бук, аналог домовой книги в России, где указан собственник объекта недвижимости.

Также, следуя данной схеме, возможно оформить Usufruct (Узуфрукт) – вещное право пользование чужим имуществом с правом присвоения доходов от него, но с условием сохранения его целостности, ценности и хозяйственного назначения. Оформляется на определенный срок, вплоть до пожизненного. Проще говоря, Вы получаете вечное право пользования имуществом, находящимся на арендованной земле, которое сохраняется даже по окончании срока лизингового договора и перепродажи земли другому лицу.

Лизинговая схема изначально более проста и не требует участия в ней тайской резидентной компании. Следует помнить, что лизинговые договоры не предполагают прав наследования. Однако, к примеру, если речь идет о покупке квартиры в кондоминиуме из 51% квоты с использованием договора лизинга, то некоторые строительные компании с хорошей репутацией могут заключить дополнительное соглашение, по которому они передадут Вашу недвижимость (переоформят лизинговый договор) на указанное Вами лицо. Специалисты компании Invest Asia Real Estate будут рады помочь в поиске надежного застройщика и подходящего варианта недвижимости, исходя из Ваших условий и пожеланий.

2. Открытие тайской резидентной компании

В случае если инвестор желает стать собственником недвижимости в Таиланде ему необходимо открыть тайскую резидентную компанию, на баланс которой и будет приобретено то или иное имущество. Согласно законодательству Королевства Таиланда резидентная компания должна иметь минимум 3 учредителей, один из которых (минимум) должен быть гражданином Таиланда. Тайские учредители по закону обладают не менее 51% акций компании, при этом оставшиеся 49% могут быть любым образом распределены между иностранными акционерами. Процесс организации компании обычно занимает от 1 до 1,5 месяцев. При учреждении компании в учредительный договор вносятся следующие пункты, защищающие интересы иностранного акционера:

1. Иностранец становится обладателем привилегированного пакета акций, которые по законодательству Таиланда голосуют и имеют при голосованиях 10 голосов против 1 голоса обыкновенных акций. Таким образом, для случая уставного капитала компании в 2,0 млн. бат и 20,000 акций стоимостью 100 бат, соответственно, иностранный учредитель обладает 98,000 голосов (9,800 привилегированных акций (49% всех акций), умноженных на 10 голосов каждая). Тайские же акционеры имеют в совокупности 10,200 голосов (10,200 обыкновенных акций по 1 голосу). Кроме того, по уставу может предусматриваться, что только владелец привилегированных акций имеет право быть директором компании.

2. В учредительном договоре и уставе компании отмечается, что директором компании и единственным распорядителем счета является только иностранный акционер (или же два или более иностранца, при необходимости). Компетентный орган, производящий регистрацию компаний, выдает специальный документ (аффидавит), указывающий всех действующих директоров компании. На основании этого сертификата банки открывают компаниям счета и проводят транзакции, принимая платежные документы исключительно за подписью лица, указанного в государственном свидетельстве о регистрации. В итоге, без подписи иностранного акционера не может быть проведена ни одна сделка.

3. Тайские акционеры в присутствии свидетелей делают на своих акциях бланковый (чистый) индоссамент (передаточную надпись) без указания даты, передавая таким способом иностранному акционеру право отчуждения принадлежащих им акций в любое удобное для него время. Таким образом, иностранец может по собственному желанию заменить одних резидентных акционеров на других, полностью контролируя ситуацию. Очень важно четко и последовательно следовать определенным правилам при открытии компании и оформлении недвижимого имущества на нее. Неоспоримым плюсом владения недвижимостью через тайскую компанию является также то, что акции иностранного собственника могут быть переданы любому третьему лицу, подарены, либо унаследованы в законном порядке. Это часто позволяет продавать недвижимость просто путем переоформления контрольного пакета акций на нового хозяина. Специалисты компании Invest Asia совместно со своими юридическими партнерами подготовят пакет документов, позволяющий проводить данную сделку как на территории Таиланда, так и за его пределами. Также во всех случаях мы проводим обязательную экспертизу компаний, акции которой желает приобрести покупатель, дабы избежать многих подводных камней таких как, залог имущества компании, кредитные обязательства, непорядок в бухгалтерской отчетности и т.д. Как видите, обе вышеописанные схемы имеют свои плюсы и минусы, а также сторонников.

3. Приобретение квартир в кондоминиумах.

Единственный объект недвижимости, который по законодательству Таиланда может быть приобретен в 100% иностранную собственность – это квартира в кондоминиуме. При получении должной лицензии компании – застройщики имеют право продать 49% от общего количества квартир в 100% -ную иностранную собственность. Остальные 51% иностранцам также можно приобретать, используя вышеописанные схемы – на тайскую резидентную компанию, либо в лизинг. Именно по этой причине стоимость квартир из иностранной квоты порой значительно дороже. Подробная схема покупки квартир в кондоминиумах будет рассмотрена в отдельной статье.